Législation !
ou trouver un terrain


 La réglementation complexe est en constante évolution ...

alors ATTENTION aux arnaques de certains ...


Avant tout, une bulle ou un dôme est un Hébergement Léger de Loisir démontable sans fondation.


Malheureusement pour les porteurs de projet, un grand nombre de vendeurs français et belges de bulles/dômes annoncent que leurs produits peuvent être considérés comme une "tente", c'est vrai mais dans des conditions très contraignantes.


La loi française et belge (ainsi que dans bon nombre de pays européens) est très claire et stricte sur ce sujet :

"Du moment où il n’y a pas d’arrivée d’eau, d'électricité et de sortie d’eau usée et n’être installée pas plus de 3 mois par an, une "tente" ne nécessite pas d’autorisation administrative.

Donc, si vous acceptez ces conditions, pas de soucis ... mais une question se pose : sans électricité, comment gonfler une bulle ? seule solution un kit solaire  à amortir sur 3 mois / an ...


Certains acteurs laissent même penser qu'en ne dépassant pas 35m² de plancher, il n'y pas besoin de demande d'autorisation pour installler un dôme ou une bulle en fonction de article R421-2 du Code de l’urbanisme ... C'est faux ! c'est la taille de l'hébergement qui compte.


Si vous ne voulez pas vous retrouver avec un hébergement, type bulle ou autre, sur les bras car la mairie vous refuse de l'exploiter (après l'avoir payé et installé) et être obligé de le revendre à perte, lisez les quelques lignes suivantes et regardez sur internet le nombre de bulles à vendre "d'occasion" ...


En tant qu'hébergeur, nous préférons vous dire la vérité plutôt que de vendre à tous prix !

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En réalité, que vous soyez professionnel ou particulier, pour pouvoir installer un hébergement insolite, celui-ci doit s’inscrire dans le Plan Local d’Urbanisme établi par la mairie ou PLUi (par la ComCom) et peut donc être soumis à autorisation d’urbanisme. La première chose à faire est donc de vous y rendre.


En dehors de ce cas, pour les particuliers, ou en dehors des structures touristiques, une déclaration préalable (Cerfa) est souvent exigée : 


Toute construction dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure ou égale à 5 m² et qui répond à plusieurs critères :

• Emprise au sol inférieure ou égale à 20 m²

• Surface de plancher inférieure ou égale à 20 m²

• Hauteur au dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres


La déclaration préalable est un acte administratif qui permet à l’administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. 


Elle est généralement exigée pour la réalisation d’aménagements de faible importance. La durée d’instruction de la déclaration préalable est de 1 mois à compter de la date de dépôt. L’administration peut augmenter ce délai de 1 ou 2 mois, si le projet entre dans les cas de majoration de délais.


Pour les professionnels du tourisme (PRL, camping, hôtel …) :

- Aucune déclaration préalable de travaux n’est exigée si votre surface de plancher ou d’emprise au sol est inférieure à 35m²

- Au-delà de 35m² une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire doit être obligatoirement déposé en Mairie


Attention, la législation peut varier en fonction des communes ! Un permis d’aménager peut être exigé, tout comme une autorisation préalable, votre mairie est donc la plus à même pour vous informer !


Il existe encore des communes qui ne disposent pas de PLU ou PLUi et pour qui l'rbanise est régi par le Réglement National d'Urbanisme. Ce RNU est dans une grande majorité de cas bien plus flexible que les PLUs et permet d'installer beaucoup plus facilement de bonnes surfaces (ex 30 à 40m²) avec une simple déclaration préalable.


Faut-il que le terrain soit « constructible » ?

Vous devez trouver un terrain dont la réglementation va permettre la construction des Hébergements Légers de Loisir démontables que vous souhaitez installer. Ce sera peut-être une Zone Agricole dans une commune et une Zone de Loisirs dans une autre (une zone UT est une zone urbaine dédiée aux activités touristiques, sportives et de loisirs). 


Ces différentes zones sont réglementées par le Plan Local d’Urbanisme propre à chaque commune et peuvent autoriser certaines constructions, tandis que quelques kilomètres plus loin, ce ne sera pas possible.


Nous vous invitons donc à consulter votre mairie ou Communauté de Commune pour valider l’emplacement de votre projet et ensuite à revenir vers nous avec le type et la taille de l’hébergement possible en fonction des autorisations de la mairie.


Trouver un terrain pour vos hébergements

Vous ne possédez pas encore un terrain pour mettre en oeuvre votre projet d'hébergements insolites ?

Rassurez-vous il existe des solutions pour trouver un terrain en évitant les contraintes et délais liées au changement de PLU / PLUi ou de longues "négociations" avec l'urbanisme.


Nous vous présentons ci-dessous quelques "astuces" peu connues et qui ont réellement aidé certains de nos clients :

Reprise d'un camping municipal

  • Un bon nombre de mairies en France disposent d'un camping municipal offrant (lorsqu'ils ne sont pas déjà fermés) de simples emplacements ou des hébergements à très faible valeur ajoutée.
  • Les revenus générés sont très faibles (emplacement loué à la nuit à environ 10€...) alors que les coûts de gestion grèvent les finances de la municipalité et implique l'emploi de personnel ou un surcroit d'activité pour les adjoints ...
  • La clientèle ne génère que peu d'activité financière extérieure au camping (restaurants, activités, autres commerces)
  • Le camping est la propriété de la commune et ne peut être vendu ...

En proposant la reprise (à faible coût) au travers d'un bail emphytéotique ou une Délégation de Service Publique, vous disposez immédiatement d'un terrain utilisable (dans le respect des normes) disposant de l'électricité, l'eau et de l'assainissement !


La commune gagne en notoriété en attirant des touristes qui ne seraient jamais venus (ils viennent pour vos hébergements insolites), en revenus (taxes de séjour) et bien sûr en apport à l’économie locale (un touriste dépense en moyenne 40 à 50€ / personne et par nuitée en dehors de son hébergement insolite !


Implantation dans un camping municipal existant

  • Dans le même esprit, certaines municipalités peuvent accepter de vous louer une partie de leur camping pour vos hébergements

Les avantages sont évidents : très faibles coûts de lancement, installation immédiate, flexibilité (vous testez à faible risque votre concept …) ; Néanmoins, il faut bien choisir le lieu afin de ne pas être trop considéré comme « un camping » pour éviter la baisse des tarifs. Il est ainsi préférable de rechercher une partie de camping accessible uniquement par vos hôtes, ne possédant pas de vis-à-vis …


Reprise d'un site d’hébergements insolites

  • Progressivement nous commençons à voir un certain nombre de site d’hébergements insolites à la vente. Passé 8 à 10 ans, certains opérateurs décident de changer d’activité, voire de région.
  • Comme pour les campings municipaux, vous disposez immédiatement d'un terrain utilisable (dans le respect des normes) disposant de l'électricité, l'eau et de l'assainissement !
  • La recherche se fait en général sur des sites comme LeBonCoin mais aussi auprès d’acteurs diverses (cabinet immobilier spécialisés dans l’hôtellerie de plein air, agences de développement du territoire, Fédération de l’hôtellerie de plein air). Nous proposons ci-dessous différents supports de recherche.


Pour chercher :

Esprit Insolite : https://www.esprit-insolite.com/etablissements-insolites-a-vendre/

  • La Safer : https://www.proprietes-rurales.com/ en sélectionnant propriétés tourisme rural vous trouverez peut être la perle rare …
  • https://tourism-hub.org/nos-annonces/investir-hotellerie-plein-air/investir-hebergements-insolites/

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